Louer sur Airbnb à Paris en 2026 : les règles, situation par situation
Paris est la ville de France où louer son logement sur Airbnb est le plus encadré. Mais encadré ne veut pas dire interdit. Tout dépend d'une seule question : ce logement, est-ce là que vous vivez ? Voici, situation par situation, ce que vous pouvez faire en 2026, et ce qu'il faut régler avant votre première réservation.
En bref : les règles à Paris en 2026
| Votre situation | Ce que vous pouvez faire | Ce qu'il faut avant de louer |
|---|---|---|
| Résidence principale (vous y vivez au moins 8 mois par an) | Louer jusqu'à 90 nuits par an | Déclaration en ligne et numéro d'enregistrement sur l'annonce |
| Une chambre dans votre résidence principale | Louer sans limite de nuits | Aucune déclaration (hors chambres d'hôtes) |
| Résidence secondaire ou investissement locatif | Louer toute l'année, avec autorisation | Changement d'usage avec compensation, changement de destination, puis déclaration |
| Logement dans les arrondissements 1 à 11 ou à Montmartre | Plus de nouveau meublé de tourisme possible | Se tourner vers la location moyenne durée (bail mobilité) |
Résidence principale : 90 nuits par an
Depuis le 1er janvier 2025, Paris a abaissé le plafond de 120 à 90 nuits par an pour une résidence principale. C'est la première ville de France à avoir utilisé cette possibilité offerte par la loi Le Meur.
Votre résidence principale, c'est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Concrètement, ce plafond correspond aux absences d'un Parisien actif : les vacances d'été, les fêtes de fin d'année, quelques week-ends et déplacements professionnels. Bien placées, ces 90 nuits peuvent couvrir une bonne partie de votre loyer ou de votre crédit sur l'année.
À Paris, toutes les nuits ne se valent pas. Juin, septembre, les salons de la Porte de Versailles, la Fashion Week ou les fêtes de fin d'année rapportent bien plus qu'un mardi de février. Avec 90 nuits, l'enjeu n'est pas de louer le plus possible, mais de louer aux meilleures dates. C'est tout l'intérêt d'ajuster les prix chaque jour selon la demande.
Attention : le compteur est commun à toutes les plateformes. 50 nuits sur Airbnb et 50 nuits sur Booking, cela fait 100 nuits, donc un dépassement. Depuis les décrets du 19 mars 2026, les plateformes transmettent leurs données à un organisme public unique, que la Ville peut consulter. La Ville prévoit une amende pouvant atteindre 10 000 € par année de dépassement.
Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage
Si le logement n'est pas votre résidence principale (pied-à-terre, investissement locatif, appartement hérité), le louer en courte durée revient, aux yeux de la Ville, à le transformer en hébergement touristique. Il faut donc, dès la première nuit louée :
- une autorisation de changement d'usage, accordée avec compensation : vous devez transformer en logement une surface qui n'en était pas un (bureau, local commercial), dans le même secteur, et parfois pour une surface supérieure dans les quartiers les plus tendus ;
- un changement de destination en hébergement hôtelier, auprès de la Direction de l'Urbanisme ;
- puis la déclaration en ligne et le numéro d'enregistrement.
Depuis la loi Le Meur, une nouvelle autorisation de changement d'usage n'est accordée qu'à un logement dont le DPE est classé entre A et E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas une résidence principale devront être classés entre A et D.
Soyons francs : pour un particulier, la compensation est souvent trop coûteuse pour être rentable. Louer sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €, plus une astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m² tant que le logement n'est pas remis en habitation.
Votre arrondissement compte aussi
Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024, interdit la création de nouveaux meublés de tourisme dans les arrondissements 1 à 11 et dans le secteur de Montmartre (18e). Les meublés déjà autorisés ne sont pas remis en cause.
- Résidence principale : rien ne change. La règle des 90 nuits s'applique partout dans Paris, y compris dans le Marais ou à Montmartre.
- Résidence secondaire dans le centre ou à Montmartre : la courte durée n'est plus une option. La moyenne durée, elle, reste possible.
- Résidence secondaire dans les arrondissements 12 à 20 (hors Montmartre) : le changement d'usage avec compensation reste la seule voie.
Les contours exacts du secteur figurent sur la carte officielle du PLU bioclimatique. En cas de doute sur une adresse, vérifiez avant de vous lancer.
La déclaration : c'est vous qui la faites
Beaucoup de propriétaires l'ignorent : à Paris, seul le propriétaire peut déposer la déclaration de meublé de tourisme. Une conciergerie peut vous guider, mais pas le faire à votre place. Comptez une dizaine de minutes sur le téléservice de la Ville :
- préparez votre dernier avis de taxe d'habitation ou d'imposition à l'adresse du logement : il sert à identifier le local et à prouver votre résidence principale ;
- vous obtenez immédiatement un numéro d'enregistrement de 13 caractères, à afficher sur chaque annonce (Airbnb, Booking…) ;
- si votre situation change, désactivez l'ancienne déclaration et déposez-en une nouvelle : l'ancien numéro n'est plus valable.
Bon à savoir : la loi Le Meur prévoit un téléservice national unique, annoncé pour le quatrième trimestre 2026. D'ici là, à Paris, c'est le téléservice de la Ville qui fait foi, et votre numéro actuel reste valable pendant la période de transition.
Deux points qu'on oublie souvent
La copropriété
Même avec un numéro d'enregistrement, le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée, notamment s'il contient une clause d'habitation bourgeoise. Depuis la loi Le Meur, la copropriété peut aussi l'interdire plus facilement pour l'avenir. Relisez votre règlement avant de publier votre annonce.
La taxe de séjour
Elle est due pour chaque voyageur. Sur Airbnb, elle est collectée et reversée automatiquement à la Ville. Sur les autres plateformes, ou pour une réservation en direct, c'est à vous de la déclarer et de la reverser.
Le plan B légal : le bail mobilité
Votre logement est une résidence secondaire, il est situé dans le centre, ou vous voulez louer plus de 90 nuits par an ? La location moyenne durée en bail mobilité est souvent la meilleure réponse.
- Un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, réservé aux étudiants, stagiaires, salariés en mission ou en mutation.
- Ce n'est pas de la location touristique : pas de plafond de 90 nuits, pas de changement d'usage, pas de compensation.
- À Paris, la demande est forte : consultants, jeunes actifs, familles en transition, étudiants étrangers…
Deux règles à connaître : le loyer reste soumis à l'encadrement des loyers parisien, et le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie (la garantie Visale ou une caution restent possibles).
Dans notre agence parisienne, nous commençons toujours par regarder la situation du logement avant de parler de revenus. Résidence principale louée pendant vos absences, ou résidence secondaire passée en bail mobilité : nous vous proposons la formule légale pour votre logement, puis nous nous occupons du reste.
Votre check-list avant de louer
- Je sais si mon logement est ma résidence principale (8 mois par an minimum).
- J'ai vérifié que mon arrondissement permet ce que je veux faire.
- J'ai relu mon règlement de copropriété.
- J'ai fait ma déclaration en ligne et mon numéro figure sur chaque annonce.
- Je tiens le compte des nuits, toutes plateformes confondues.
- Pour une résidence secondaire : j'ai l'autorisation de changement d'usage, ou je choisis le bail mobilité.
Cet article présente les règles en vigueur au 20 octobre 2026, d'après les informations publiées par la Ville de Paris et les textes nationaux. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
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